있고 땅 또는 건물 등, 이동 및 동산의 반대는 이동할 수 없는 등 부동산은 종종 속성입니다. 민법의 물질을 한 물체의 정의는"액과 전기와 다른 감당할 수 있는 자연의 힘"(민법 제98), 그리고 땅과 민법의 딸린 촌락들이라고 부른다 부동산( 제99), 비실명 영지는 민법)의 가동( 제99라고 불린다. 자산 가운데 non-purchase 거래 과정이 가장 어렵고, 가격이 어마어마하다고 복잡하다.
부동산이란?
이처럼, 합법적으로 부동산에, 등록과 같은 유사하다 움직일 수 있는 속성 및 이"quasi-real 부동산"또는"의제 부동산."라고 불리는 것이었다. 예를 들어, 자동차, 선박, 비행기 그리고 건설 중장비를 말한다. 자세한 내용은 quasi-real 부동산 범주에 간다. 중국 단어"부동산"일본의 양서류 Mitsukuri Rinsho에 의한 새로 널리 퍼진 번역에서 유래되었다. 영어 표현들이 동산, 부동산, 현실과 포함한다.
토지 정착의 기준은 주로 사회통념에 의해 결정되는데, 이를 토지와 분리할 수 없거나, 분리하는 데 너무 많은 노력과 과도한 비용이 드는 경우, 다시 말해 물리적으로 어려운 구조물 등 토지 정착으로 인정된다. 따라서 임시 건축물로 사용되는 컨테이너 박스의 경우 부동산이 아닌 동산으로 취급된다.
토지 정착은 토지와의 결합관계에 따라 종속 정착, 반독립 정착, 독립 정착의 3가지로 구분된다. 예를 들어 도로나 교량의 경우 토지에 완전히 붙어 있어 토지와 구분이 어렵지만, 일반적인 형태의 건물의 경우 구조적으로 토지와 완전히 분리되어 독립적으로 사용되기 때문에 독립적 고정장치로 분류된다. 반면 반독립 정착장의 경우 대표적인 예로 나무와 녹지 않은 과일이 있다.
나무의 경우 상설등기가 없으면 토지와 함께 이동하지만 상설 등기가 있으면 토지와 분리돼 하나의 개별 부동산으로 취급된다. 법적으로 민법 제99조에 따라 토지와 그 정착지를 말한다. 미등기 또는 무명의 나무나 돌담 등의 취락은 토지의 일부로만 파악되고 있으나, 우리나라에서는 토지와는 별개로 건축물이 독립 부동산으로 파악되고 있다.
언뜻 건물과 땅을 따로 보는 것이 당연해 보이지만 이는 절대적인 것이 아니며 각 사회에서 합의된 정책적 사안일 뿐이다. 예를 들어, 유럽에는 건물을 토지의 일부로 식별하는 법적 시스템이 있다. 또한 피상권, 지역권, 임대권 등 제한적 실권은 소유권과 분리하여 인정할 수 있으므로, 거래시 이러한 제한적 실권이 인정될 여지가 있는지 확인할 필요가 있다.
재무관리에서 부동산은 주식보다 못한 투자 자산으로 분류된다. 재무관리에서 금융시장이 발달한 선진국은 연간 평균 수익률이 주식과 거의 비슷하지만 교환가능성이 극히 낮고 거래비용이 높으며 주식과의 상관관계가 위험분산 효과가 거의 없기 때문에 주로 분석되고 있다.
다만 이는 사업용 부동산에만 해당하고, 주거용 부동산은 주식보다 빠른 물가상승에 더 잘 대비할 수 있고 지역 간 상관관계도 낮아 분산투자 효과가 더 좋다는 주장도 나온다. 국내에서는 2008~2017년 각종 투자자산을 비교한 결과 부동산 수익률이 주식 수익률보다 25.7% 앞서는 것으로 나타났다.
기사 우리나라에서는 부동산이 주식보다 수익률이 월등히 높아 대도시를 중심으로 투기지역이 형성되기 때문에 부동산에 투자하려는 욕구가 크다. 그러나 10년 조금 넘는 시간은 자산 그룹 간의 우세를 결정하기에는 너무 짧다.
그런 논리에서 잃어버린 10년의 일본의 사례를 들며 무조건 현금이 최고라는 주장이나 1970년대의 사례를 들며 금이 최고의 자산이라는 주장도 나온다. 우리나라의 경우 1986년부터 2017년까지의 30년 수익률을 비교하면 아파트 수익률을 앞선다. 이 기간 주식 수익률은 연평균 10.1%, 강남 아파트 수익률은 연평균 9.2%, 전국 아파트 수익률은 8.5%다.
그러나 부동산의 변동성이 주식보다 작기 때문에 수익률 위험 측면에서 주식들이 무조건 우량 자산이라고 할 수는 없다. 그러나 주식은 상장될 만큼 유망하지만, 일반적으로 부동산에 미친 부동산이 포함되었다고 보아야 한다는 반론이 있다 [4]. 125배 오른 압구정 현대아파트는 1000배 오른 삼성전자에 패했지만 삼성전자는 코스피에서도 충분히 전설적이었다.
사실 부동산도 주식시장보다 비대칭 정보여서 사람들은 잘 모르지만 1000배 이상 오른 곳도 있다. 서울 명동의 공시지가는 1990년 m2당 2500만 원에서 2021년 2억 원으로 현재 국내에서 가장 비싼 땅이다. 더구나 엄선된 종목 집합인 코스피는 1980년부터 40년간 약 25배 올랐지만 정신 나간 부동산을 포함한 총땅값은 1953년부터 2007년까지 54년간 1만 배 올랐다.
연 수익률로 환산하면 코스피지수가 약 8.4%, 땅값이 약 18.6% 오른다. 그러나 1980년대 이전의 한국은 인플레이션이 너무 심해서 명목 수익률이 심하게 부풀려졌다는 것을 고려해야 한다.[6] 여기에 코스닥이나 비상장사에 투자하는 것보다 수익률이 높을 것이라는 가정도 문제가 있다.
부동산 특징
규제와 세금은 한국에서 가장 강력한 시장 중 하나이다. 부동산 가격이 너무 높으면 서민경제가 무너진다. 평생 열심히 일해도 수도권이나 광역시에 집을 마련하지 못하는 불상사가 있다는 얘기다. 특히 집값이 월세로 몰리면 무주택자들은 답이 없다. 반대로 그냥 내려가는 게 좋냐고 하면 부동산이 폭락하면 중산층이 무너질 위험이 있다.
아파트에서 살인이나 자살이 일어나면 가장 먼저 '집값이 떨어진다'는 말이 나온다. 특히 한 가족에게는 부동산의 급격한 하락이 소비경제 등과 다르다. 일반 중산층 자산구조에서 부동산 비중이 큰 데다 님비나 핌피 현상이 발생하고 용적률이 높아지며 사회간접자본(SOC) 건설 등이 이뤄지는 것과 같은 이유이기 때문이다.
그만큼 정부의 적절한 대응이 필요한 분야로 부동산 정책은 정부의 경제력을 평가하는 주요 기준 중 하나다. 예를 들어 정부가 계획 없이 부동산을 공급하면 미분양 물량이 대량으로 발생해 국가 경제에 악영향을 줄 수 있고, 인구 과잉이 도시 기능을 마비시킬 수 있기 때문에 무작정 공급을 늘릴 수 없다.
반대로 무계획적으로 공급이 막히면 공급이 수요를 따라잡지 못해 부동산 가격 급등으로 이어질 수 있다. 그리고 한국은 공급량이 많아서 문제가 생긴 적이 없다. 공급량이 적은 게 늘 문제였으니 미분양이 두려워 공급 소리조차 들리지 않는 구더기를 잡으려다 아파트 전체를 태우는 격이다. 부동산은 주식과 달리 정보에 폐쇄적이다.
재무제표 등 거의 모든 투자 정보가 금감원 사이트에 투명하게 공개되고 공개되기 때문에 서울에 사든 제주도에 사든 상장사가 알고 있는 정보 수준은 비슷할 수밖에 없다. 다만 부동산은 일반인이 부동산의 투자 가치를 알기는 거의 불가능하고, 가장 많이 아는 사람이 인근 부동산 중개업소이고, 부동산이 조금 공간적인 거리라면 부동산에 대한 자세한 정보가 없는 경우가 많다.
하지만 커피숍, 직방 등의 애플리케이션을 통해 정보 폐쇄가 조금씩 해소되고 있다. 토지의 경우 재투자를 하지 않더라도 국가에 세금을 내는 한 보유 시간이 무제한이다. 그래서 땅을 사거나 토지+건물에서 건물의 비중이 작다면 부동산만 보유하면 된다. 반면 대부분의 건물은 내구연한이 40년 정도여서 내구연한이 끝나면 재투자 없이 무기한 보유할 수 없다.
토지가 아닌 건물만 매입하거나 토지+건축물 중 건물 비중이 큰 경우 가용시간 내에 부가가치를 추출하지 않으면 손실이 될 수 있습니다. 대학과 함께 멀쩡하던 지하철역 이름도 아파트 부녀회 요청으로 바뀐다. 명성이 높거나 고급스러운 이름이 붙으면 별다른 호재 없이 집값이 오르기 때문이다. 오래된 아파트의 이름이 갑자기 바뀐다.
지진, 태풍, 화산, 토네이도, 산사태 등 자연재해 요인도 부동산에 큰 영향을 미치지 않는다. 오히려 대형 자연재해는 부동산 업계 최고의 호재로 꼽힌다. 화재로 건물이 무너지거나 전소되면 불필요하게 재개발 대상이 되기 때문이다. 2017년 포항 지진이 발생했을 때 포항시 부동산 가격이 급등한 것이 대표적이다.
부동산은 전통적으로 다른 자산 시장에 비해 매우 여성 중심적인 시장이다. 예를 들어 주식, 암호화폐 등 투자 커뮤니티를 보면 머스크형, 머니트리 자매 등 남성 중심 언어가 형성되지만, 부동산에 대해 논의하는 지역 맘카 페나 공인중개사무소, 온라인 커뮤니티 등을 보면 남성 못지않은 토론이 이뤄지고 있음을 알 수 있다.
부동산 투자 성공담과 조언을 다룬 많은 책들에서 남성 투자자와 실수요자들이 아내, 자매, 어머니, 심지어 여성 선배나 동료까지 데려와 조언을 듣는 등 경험을 바탕으로 조언을 하는 경우가 있다. 이러한 사회적 고정관념의 역사성 또한 매우 흥미롭다.
오랜 세월에 걸쳐 고착화한 가부장제 사회가 산업화 시절부터는 산업역군으로 조명된 남성상과 가정경제를 책임지는 현모양처, 어머니로서의 여성상으로 나타났는데, 이런 젠더 관념에서 여성이 담당하는 가정경제의 가장 큰 축은 뭐니 뭐니 해도 결국 '내 집 마련'으로 상징되는 부동산이었다. 여성의 결혼으로 인한 경제적 부담.
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